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東京奧運會開幕在即,是時候了解下日本房產投資了!

發布時間: 2020-03-07     所屬欄目: 外房資訊     點擊次數: 3292 次     熱門評論:0條
標簽 日本|東京|奧運會

【waigf.com訊】東京奧運會會讓日本房產走勢如何房產價格只會上升到奧運會開始前,結束就回落?日本房產投資該選哪些城市?.......



自從日本的新冠肺炎疫情加劇以來,關于東京奧運會延期或取消的傳聞不斷。國際奧委會當地時間3月3日在其官方網站發布消息,國際奧委會執委會當天在瑞士洛桑聽取了東京奧運會對于防范新冠肺炎疫情的相關報告,之后,國際奧委會執委會表示全力支持東京奧運會按照原定計劃(即7月24日至8月9日)舉行。



國際奧委會官方網站截屏

據央視新聞報道,國際奧委會新聞發言人馬克·亞當斯表示,基于現有證據,沒有理由更改2020東京奧運會,將按原計劃舉行。國際奧委會執委會鼓勵世界各國的運動員按照既定計劃備戰東京奧運會。


日本廣播協會電視臺報道,橋本圣子就東京奧運會能否延期舉辦時表示,“按照奧運會舉辦城市合同,國際奧委會可以作出取消奧運會決定的原因只有‘本屆奧運會如果不能在2020年舉辦’,按照這個解釋,只要在2020年的話,可以延期舉辦。

橋本圣子還表示,“東京奧委會、國際奧委會、東京都正在按照7月24日舉辦(東京奧運會)這一目標,全力準備,日本政府也將竭盡全力支持(辦好奧運會)。”

今年將是東京第二次舉辦奧運盛會。

1964年的東京奧運會給日本人留下了熱血沸騰的集體回憶。時至今日,奧運遺產還在發揮著它們的余熱。

彼時,東京各處多座體育場館拔地而起。具有流線型動感外觀的代代木體育館,現在是東京的標志性建筑之一。



(代代木體育館)

國立霞丘陸上競技場(又稱東京國際競技場),舉辦了奧運會開閉幕式,以及足球、田徑、馬術等項目。

2019年11月30日,在此基礎上改建的新國立競技場正式宣布竣工。作為今年東京奧運會主場館,仍將在此舉辦開閉幕式、田徑等項目。



(新國立競技場)

日本武道館作為奧運會柔道館建成,奧運過后,1966年披頭士樂隊在此舉辦演唱會,隨后該館成為大牌藝人舉辦公演的重要舞臺。



日本武道館)

除了至今仍在發揮作用的體育場館外,開幕式的盛況、圣火傳遞的時刻,以及東京至新大阪新干線的貫通等,都構成了日本一代人對1964年奧運會的記憶。


奧運是筆經濟賬

拋開情懷來看,奧運會還能給承辦國帶去更具現實意義的經濟效益。

我最近在刷一部以房屋中介為題材的日劇——《賣房子的女人》。

劇里有一個很有意思的地方,第一集開頭就提到東京申奧成功對房地產市場帶來了立竿見影的拉動效果。



東京申奧成功是2013年,而該劇于2016年播出。這么說來,劇中的時代背景應該比較契合那時東京的真實狀況。

1984年,洛杉磯奧組委請來彼得·尤伯羅斯擔任奧組委主席。他上任后,大刀闊斧地改革奧運會經營方案,最終通過出賣電視轉播權、吸引企業贊助、銷售比賽門票這三種方式,為洛杉磯奧運會創造了2.25億美元的盈利。自此,奧運會不再是賠錢賺吆喝的買賣,而成為了人見人愛的“搖錢樹”。

而在奧運經濟學中,旅游業和建筑業構成了兩大支柱。

諸多奧運會主辦國的數據表明,從獲得主辦權的那一刻開始,國內的外國游客數量便會迅速增長。這一趨勢會一直持續到奧運會的召開,并且在奧運會后仍將平穩地保持若干年。

可以說,奧運會對于一國旅游業的帶動作用貫穿于賽前、賽中、賽后整個階段。



東京的奧運五環標志)

日本國家旅游局調查,2016年訪日的外國人超過2400萬人,其中,中國人以637萬人居于首位。日本銀行估算,2020年訪日游客數將達到3300萬人。

作為奧運經濟的另一極,建筑業可以分為兩類:一類是與運動項目直接相關的設施,如比賽場館、游泳池等。另一類則與運動項目沒有直接關聯,如奧運村、交通運輸系統還有餐館。

國內媒體轉引外媒報道稱,日本已為承辦東京奧運會耗資250億美元。大部分便是用于建筑業方面。

受疫情影響,東京奧運會所產生的直接及間接經濟效益恐怕都要大打折扣了。而前期的巨大投入也使得國際奧委會、東京奧組委等方面竭盡全力確保奧運會如期而至。

取消奧運會無疑是最壞的打算。那樣一個決定不但會使主辦城市、贊助商、轉播商等面臨巨額損失,恐怕還使日本喪失了一次使經濟再度騰飛的良機。

在疫情對國內投資環境造成一定影響的前提下日本顯然是一個好的房產投資點,而奧運的利好下,日本房產走勢將會形成何種局面呢?我們一起來聊一聊。





1

歷屆奧運前后房價走勢回顧



回望過去歷屆奧運會,諸承辦國家與城市的房價走勢可以看到,多數承辦國和城市在奧運會開幕前,就迎來房產市場的黃金期,且這一趨勢得以延續到閉幕后。


韓國,在1988年奧運會后的30年里維持著房產市場的良好勢頭。


巴塞羅那/西班牙,1992年奧運,長期走勢平穩良好,僅在08年全球性金融危機以及之后的歐債危機中房價出現下跌。


亞特蘭大/美國,承辦1996年奧運會,房價走出了近20年的長牛,僅在次貸危機中出現過大幅回調,但很快在之后的幾年里恢復到危機前水平,并一路穩步上漲。


悉尼/澳大利亞,2000年舉辦奧運會,從未遭逢經濟與房價衰退的“優等生”。


北京/中國,受益于2008年奧運會紅利,亞奧板塊的房價從奧運會之前的9000元/㎡左右的均價,漲至如今的破10萬元/㎡。可見,奧運概念對于這一板塊的利好是深遠的。



倫敦/英國,2012年舉辦奧運會,周邊的房產價格也是持續上漲,并在高位企穩。


里約熱內盧/巴西,2016年舉辦奧運會,而之前2014年又舉辦了世界杯,疊加效應下房價飆漲。


歷屆承辦國中,只有2004年舉辦奧運會的雅典,成績不佳,但究其原因,是希臘作為歐債危機爆發的原發地,經濟與房地產價格出現下跌而沒有恢復到危機前水平。


由此可見,房地產與奧運經濟的關聯度還是相當高的,在很大程度上受益于奧運經濟的產業。奧運會不僅帶動該國基礎設施的建設,諸如市政交通、比賽場館的改造、酒店、商場的擴建,還能吸引大批人口涌入導致城市住房供求增長,價格飆升。


我們來看一些數據:


倫敦奧運會期間,倫敦大區內漲幅高達16%,特別是最靠近奧運園區和附近新建公共交通設施的一些具體地段,成為東倫敦房地產市場大亮點中亮眼地段,哈克尼區(Hackney)的哈默頓(Homerton)和肖迪奇(Shoreditch)平均房價更是分別上漲了69%53%同時,英格蘭和威爾士房產價格也出現了5%的小幅度上漲。



里約奧運會前2010年左右,平均房價大約在每平方米1.5萬元人民幣,到2013年已翻了一番,達到近3萬元人民幣一平米,目前里約的平均房價進一步上漲至4萬元人民幣的水準,漲幅驚人。



看的出來,無論是發達國家還是發展中國家,奧運會對舉辦國家與城市均有相當正面的影響,畢竟在公共設施與服務行業大幅發展提升的背景下,舉辦地輻射區域內的房產附加值也得到了相當的溢價。



隨著東京奧運會的不斷臨近,日本房產逐漸升溫。日本經濟產業省統計,從日本獲得2020年奧運舉辦權至今,日本房價已上漲11%,更有日本房產投資咨詢機構預計,在未來5年里,東京輻射區域還將見證樓市30%以上的增幅。


這個預測不是沒有道理的。即使是成熟發達國家的城市在舉辦奧運會后房價依舊有著超過30%的漲幅,僅從收益來看比股票債券市場更為吸引人。




看完2020年東京奧運會,就可以對世博會翹首以待了。在2025年世博會的申辦中,大阪時隔55年,將再次舉辦世博會。




2

多角度展望日本未來




作為世界第三大經濟體,日本是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。


日本的優勢在于:


1/   科學研發能力領銜全球,2019年諾貝爾獎獲獎者中,日本更是異軍突起。

2/  在軍事、教育、醫學、工業等方面日本始終位于世界前列


種種這些,這在很大程度上為投資房產提供了持續穩定的支撐。



政治經濟與地緣格局方面,為東亞提供了前所未有的穩定機遇。


1,歷史的教訓讓中日韓三國意識到,團結就是力量


其實早在22年前東南亞金融海嘯發生后,東南亞以及日韓都遭受了重創,而中國也在97年經歷了香港金融保衛戰,歷史的教訓讓中日韓三國意識到,必須要團結在一起發展東盟。


此后,日本雖有著美國的干涉與駐軍,但中日經貿合作卻一路高歌猛進,即使是在2008年次貸危機之下,親華的安倍首相因為親信被調查,繼任鳩山由紀夫繼續推進兩國關系與合作。


2,美國戰略收縮帶來的東亞空間


在以奧巴馬為首的民主黨執政期間,中日之間經歷了“參拜靖國神社”、釣魚島的波瀾,但在16年共和黨上臺后,戰略收縮的美國給亞洲尤其是東亞中日韓之間,留下了前所未有的時間與空間。


來源:第2回 明日の日本を支える観光ビジョン構想會議 『明日の日本を支える観光ビジョン』(案)



3,安倍“經濟效應”效果顯現


面對這樣的幾十年未有之機遇,以安倍為首的日本必然會牢牢抓緊。上世紀90年代初的日本廣場危機和90年代末的東南亞危機,都令日本上下有著刻骨銘心的記憶。


以當下的日本來說,負利率之下國內的貨幣政策方面已經沒有了下降的空間,過去幾年的安倍經濟學的邊際效應也逐步顯現。放眼全球,沒有什么比局部緊張而穩定的東亞更能令資本流向這里了。



4,歷史的前車之鑒—美國引動亞洲投資潮


每一次在美國的引動下亞洲格局初現機遇,敏銳的政客與嗅覺敏感的企業家都會開啟一波的投資與合作。


上世紀70年代初,隨著尼克松訪華中美和解,日本馬上與中國恢復外交關系,通過投資與技術轉移讓日產商品走入中國千家萬戶。


90年代初,在歐美等國封鎖中國時,又是日本,突破重重障礙重啟與中國貿易,奠定了兩國再次發展的基石。


結論:避險資金+穩定投資=日本經濟的強心劑


不難看出,未來無論是因世界局部緊張格局而流入日本的避險資金,還是因為東亞穩定帶來的投資,都將為日本經濟帶來強心劑。



日本政府頒布的“觀光立國”政策,大大帶動了赴日游客的增長,也刺激了日本的酒店、民宿行業,供不應求。在觀光立國政策的推動下,截止到2018年,日本接收的外來游客已經超3200萬人次。安倍政府提出,到2020年日本要接受全球4000萬的游客。在東京奧運會的帶動下,2020年安倍政府4000萬游客的目標是可以實現的。

不僅如此,日本將舉辦的東京奧運會、世博會、大阪賭城等眾多大型國際級活動,很多大型開發商在這些區域新開發了多數的商業樓和住宅樓,并且成交速度與成交量相當的驚人,市場火爆。接下來赴日的游客只會多不少。近些年日本對客房的需求將會越來越大,順而推動了日本房產投資市場。




3

日本房地產市場趨勢




分析了日本投資環境的宏觀因素之后,我們再看一下日本房產市場的趨勢。

1,一系列機構給出的利好:


普華永道發布的《2019亞太區房地產新興市場趨勢》中,日本地產投資和開發市場的關注度迅速攀升, 躋身2019亞太區投資推薦排名前五。


亞太房地產區內前四大前景最佳房地產市場中,東京大阪榜上有名。


東京已經連續3年蟬聯最具投資前景城市寶座,大阪為新上榜城市。



2,租金回報率攀升


按照國際標準,日本大城市的中小戶型公寓處于租售比健康區間。以往東京大阪的租售比都比較高,中小戶型年均租金回報率普遍在5-6%近幾年部分中小戶型的租金回報率攀升至8%-10%,相比國內1%-2%之間的回報率,投資價值不言而喻。


3,地價一路上漲


統計顯示去年日本全國地價平均漲幅約為3%,但日本一些主要城市的漲幅較為突出,包括東京大阪、名古屋、福岡等。尤其東京市中心的一些區,土地價格漲幅超過10%,中央區,千代田區,港區,新宿區新樓盤尤甚。關西的大阪市區漲幅也不錯,大阪北區、中央區、天王寺區都有較高漲幅。相對于繁華的東京,目前大阪的房價約為東京的60%,而公寓房的租售比和投資回報率看,大阪目前在上升趨勢。


4,日本法律法規等配套系統健全又成熟


從簽合同到交房都需要按照日本政府房地產買賣規定來進行。租房時需提交租金保證人或加入租金保險公司,收租有保障。完善的法律體系在很大程度上能夠保障投資者的權益。



5,土地的私人歸屬和靈活多用途


日本的不動產是附帶土地的,可獲得土地所有權。可以進行土地和建筑物的轉讓,轉賣和繼承。日本的土地是私人性質的,使用權比較自由。日本購入房產,土地可永久使用。


另外,關于建筑物用途,在中國國內必須取得國家政府的相應許可,才可以進行相應建筑物的建造。而在日本基本上不會硬性規定為單一的用途。比如現在沒有進行建設住宅的土地,將來也可以改建為辦公樓或者其他商業設施。


6,日本的房屋建筑質量高


日本的《建筑基本法》對房屋建筑質量有非常高的標準,且必須嚴格執行。購房中,房屋質量是重中之重的考察因素。日本的房屋以輕型墻面材料為主的鋼筋混凝土加木結構,這種建筑結構既安全抗震,又節省能源。專業技術人員還會定期對民房進行抗震加固等級評定,所以房屋的質量完全可以保障。


7,日本租房需求大


基本上租金回報率可達5%。以東京都為例,都內有60%的人口租房居住,房地產租賃市場很大。東京住宅平均價格相當于北京的70%左右,投資成本較低且回報率相對穩定,不算房屋本身的升值率,根據全球房產指南數據,東京的租金收益穩定在5%,個別區域甚至可以達到7%。


來源:産経WEST 『來阪外國人客、初の1千萬人超え、消費額も1兆円超え、全訪日者の3人に1人が大阪に』


8,數家國際大型投資機構已行動


2020東京奧運會在即,房產升值空間與經濟持續增長時間,吸引了多家大型全球投資機構投資日本房產市場,已經公開的就有:


美國黑石集團1900億日元在東京購買5000套住宅;


中國復星集團700億日元在東京品川購買25層辦公樓;


世界最大主權財富基金挪威政府養老基金東京買樓;


美國旅游業幾大巨頭在東京大量購入酒店。更多資訊點擊外國買房網


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